碧桂园服务在中国不断增长的物管业务领域具有领先市场地位，惠誉公布该公司BBB-首次评级，展望稳定
来源：惠誉评级
惠誉评级已公布中国物业管理公司碧桂园服务控股有限公司（碧桂园服务）'BBB-'的长期外币发行人违约评级，展望稳定。
碧桂园服务的评级反映了该公司在中国不断增长的物管业务领域的领先市场地位。公司稳健的财务状况和可持续的自由现金流亦是评级支持因素。
稳定展望反映了惠誉对碧桂园服务保持稳定的经常性现金流和财务状况的预期。与其它投资级同业相比，相对较小的规模限制了该公司的评级。
关键评级驱动因素
市场地位领先: 碧桂园服务是中国三大龙头物业管理公司之一，2019年底合同管理面积逾6.8亿平方米。截至该年末，公司在中国31个省份的350多个城市拥有2,405个在管物业项目。该公司与地产开发商碧桂园控股有限公司 (BBB-/稳定) 的关系有助于其合同管理面积的持续增长。碧桂园控股和碧桂园服务同属于一个大股东。
增长强劲，市场整合: 受收费管理面积稳步增长和社区增值服务需求日益旺盛的推动，惠誉预计，碧桂园服务未来几年的营收将以两位数的速度增长。
惠誉还认为，随着中国大型企业继续通过并购活动扩张版图，碧桂园服务也将成为市场整合的潜在受益者- 中国百强物业管理公司的市场份额已从2017年的32.4%跃升至2018年的38.9%。大型物管公司增值服务的持续增长也会不断将规模较小的企业淘汰出市场。
财务状况稳健: 碧桂园服务稳定的利润率和持续净现金头寸对其评级形成支持。2016-2018年，公司的EBITDA利润率介于20%至22%之间。惠誉预计2019年的比率将位于同一范围。鉴于碧桂园服务拟将派息率控制在25%左右的中等水平，惠誉预计该公司将在2019年及未来保持净现金头寸。
自由现金流生成能力持续稳定: 强劲的营收增长、利润率改善及轻资产模式伴生的低资本支出要求使碧桂园服务在2016年至2018年期间保持了正向自由现金流。惠誉估计该公司2019年的自由现金流的利润率在30%左右，且其自由现金流生成能力在短期内不会有太大变化。
2016年至2018年期间，碧桂园服务的年度资本支出不到营收的2%，惠誉预计这一趋势将在未来两到三年内持续。资本支出将主要用于云计算、大数据和物业管理人工智能的维护和发展。碧桂园服务2017年和2018年的净现金头寸得益于公司强大的自由现金流和零债务资产负债表，惠誉预计，由于稳定的盈利能力和审慎的资本支出管理，公司的净现金头寸优势将得以保持。
业务规模小限制评级: 相对于其他投资级公司较小的规模限制了碧桂园服务的评级。2019年，该公司的年度EBITDA约为20亿元人民币。但是，多样的同地域和业务线的营收及将承诺合同管理面积转化为收费管理面积和稳定自由现金流的强劲项目储备可在一定程度上缓解这一劣势。
评级推导摘要
碧桂园服务与美国商业房地产服务提供商Newmark Group, Inc (Newmark, BBB-/稳定) 是可比公司，后者拥有稳定的自由现金流和EBITDA利润率。与Newmark相比，碧桂园服务的经营规模较小，但在其运营国内的地域多元化程度更高，且碧桂园服务的财务状况也更加稳健，营收增长、自由现金流的稳定性及自由现金流利润率均优于Newmark，鉴于此，这两家公司的评级一致。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括:
- 2019年的物业收费管理面积 (不包括“三供一业”业务分部) 超过2.70亿平方米，2020年超过3.50亿平方米
- 2019年至2022年期间，关联方物业每月每平方米物业管理费每年将增长1%-2%
- 2019年至2022年期间，碧桂园服务的EBITDA利润率将保持在18%以上
- 2019年至 2021年的年度资本支出将低于总营收的 2% 。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
-除非碧桂园服在财务状况没有实质性恶化的情况下实现更大的经营规模，否则惠誉在中期内预计不会采取正面评级行动。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
- 运营业绩大幅走低， EBITDA利润率降至 18%以下
- 未能产生正面的收购前自由现金流
- 未能保持净现金头寸。
流动性
流动性强劲: 截至2019年末，碧桂园服务持有69亿元人民币现金及等值现金，公司无短期债务。惠誉预计，碧桂园服务将在近期内保持强大的流动性，并继续推进其物管及社区增值服务业务的发展。
环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素
ESG问题因其性质或受企业管理的方式而对信用的影响为中性或仅对受评企业的信用状况产生极小影响。
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