穆迪：潜在措施有助于化解房地产业风险，对RMBS产生正面信用影响

来源：穆迪投资者服务有限公司

根据近期媒体报道，中国政府正在考虑采取进一步措施支持房地产市场和停工楼盘的完工，例如设立房地产基金和授予银行贷款以支持房地产项目。 

对此，穆迪投资者服务有限公司表示，相关措施若实行，将对房地产业和银行系统具有正面信用影响，原因是政府的举措将有助于防范房贷断供情况出现蔓延。由于房地产和相关行业对中国GDP的贡献率接近30%，这些措施也将降低系统性风险。但考虑到房地产市场下行的程度以及对经济增长的拖累，除非措施力度较大，否则引起市场显著复苏的可能性不高。同时，若政府支持房地产行业的政策出现明显变化，相关措施可能会引发道德风险。 

针对停工房地产项目的潜在应对措施可安抚受影响的购房者，提振市场情绪，缓解近几周由于购房者面临财务受困开发商的项目完工风险而加剧的社会压力。但在持续压力下市场销售仍较疲弱，恢复购房者信心仍需要一定的时间。在当前经济增长放缓和预计未来6-12个月房地产价格下降的情况下，住房需求也将下降。

目前为止，这些相关措施，包括潜在资金如何运作以及预期规模，未有正式公布。拟定的措施能否取得成效将取决于这些具体细节以及执行资金的及时性和可用性。对个别房地产开发商的影响将取决于项目筛选标准等特点。

这些化解房地产业风险的潜在措施有望缓解银行系统因房地产市场调整和经济增长放缓带来的资产质量压力。但对个别银行的影响取决于相关措施的资金来源以及项目筛选标准，而这些细节尚未明确。若一家银行对房地产基金进行大量投资来支持经济上不可行的房地产项目，这将对该行的资本、盈利能力和资产质量产生负面影响。

若潜在措施实行，除了房地产和银行业以外，其他行业也可能受到间接影响。

房地产业情绪的改善对地方政府具有正面信用影响，因为土地出让金收入占其总财政收入的30%左右。自2021年底，在房地产市场低迷的环境下土地出让金有所下降，限制了地方政府可用于支持地方经济发展和基建的资金规模。

与此同时，若这些措施落实执行，地方政府可能会依赖地方国企 (包括城投公司) 来支持当地房地产企业，这将增加地方政府的相关或有负债风险。

另一方面，受评建筑企业受到的影响可能有限，因为其停工项目的敞口较小且建筑活动取决于可用款项。

潜在措施也会对住房抵押贷款支持证券 (RMBS) 产生正面信用影响，特别是对停工项目敞口较大的交易而言。由于底层贷款区域分布和借款人的分散程度较高以及贷款帐龄较长，多数存量RMBS交易中停工房地产项目的敞口有限，但若房贷断供情况蔓延至更多地区和项目，相关影响可能会增大。