因流动性缓冲空间收窄,标普将恒大集团、恒大地产、天基控股的评级展望调整至负面,评级获确认

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来源:标普全球评级

 

  • 标普认为,恒大集团的流动性水平正随短期债务规模的持续扩大以及20211月潜在偿还因计划在中国内地A股上市所获得的部分战略投资款而弱化。
  • 良好的合同销售业绩、积极的筹资方案以及公司管理层对于在监管收紧的背景下改善杠杆率和流动性的重视,均在一定程度上缓解该中国房地产开发商流动性水平弱化的影响。
  • 2020924日,标普全球评级将恒大集团及旗下房地产子公司恒大地产,以及境外融资平台天基控股的评级展望由稳定调整为负面。同时,标普确认三家公司的长期主体信用评级为“B+”,并确认由恒大集团发行及由天基控股担保的美元债券的债项评级为“B”
  • 恒大集团的负面展望反映标普认为,因公司资本结构不平衡等原因,未来6个月公司将面临更大的流动性压力。同时反映标普预计,恒大集团的利润率将会下降,从而令杠杆率承压。

 

2020925日,标普全球评级宣布,对中国恒大集团(恒大集团)、恒大地产集团有限公司(恒大地产)及天基控股有限公司(天基控股)采取上述评级行动。

 

将展望调整为负面,是由于恒大集团积极收购房地产项目等原因导致公司的短期债务规模持续扩张。此前标普曾预计公司将会处理短期债务问题,特别是在经济形势充满挑战的背景下。

 

另外,标普认为恒大集团将偿还为在A股上市所获得的一部分大额战略投资款。这可能会令公司本已弱于其他可比房企的流动性状况进一步承压。

 

标普认为,由于债务规模庞大,恒大集团将在改善流动性水平方面面临更大挑战。截至2020630日,公司的短期债务规模为3960亿元人民币。今年上半年,公司的债务规模增加6%235亿元),这部分缘于公司将其从二级市场收购的房地产项目的短期债务并表。公司还因疫情期间机会增多,加大了购地和项目收购力度。今年上半年,公司在土地和项目收购方面的合约对价达1340亿元人民币,接近2019年全年水平。

 

此外,恒大集团可能需要偿付因计划在A股上市所获得的部分战略投资款项,这仍将是决定公司流动性状况的一个关键不确定因素。上市的截止日期为20211月,若未能如期上市,1300亿元投资款中的一部分就可能面临被要求赎回。即便相对于恒大集团较大的公司规模而言,该笔投资款规模或也相当可观。

 

标普认为,希望在固定期限内获得财务回报的部分机金融机构构投资者可能不会延长上市截止期限,而会选择收回投资款。根据标普的敏感性分析,在半数投资者要求回收投资款的情景下,恒大集团的流动性来源仅能覆盖略高于80%的流动性需求。

 

尽管如此,标普认为眼下发生重大流动性风险的概率仍然较低。标普认为,恒大集团将需要放缓项目收购步伐,并以财务纪律为优先,因为国内监管机构正在收紧开发商的融资环境,包括新推出的针对杠杆率及流动性的三道红线政策。此外,标普认为,恒大集团正努力说服更多投资者不行使赎回A股战投的权利,这将是一个积极趋势。

 

另外,作为一家资产雄厚的企业,恒大集团拥有不同的筹资手段,包括继续发行境内债券,将房地产管理业务分拆上市,以及带领中国恒大新能源汽车集团有限公司在上海科创版二次上市等。恒大集团已通过为旗下汽车和房地产管理子公司引入战略投资者在上月筹集275亿港元资金。

 

同时,标普预计恒大集团2020年的稳定销售业绩将支撑公司的流动性。在九月和十月的销售旺季中,公司销售额或将显著增加。标普预计,公司今年的合约销售额将增长25%以上达到7600亿元左右。受促销活动等因素驱动,标普估算现金回笼率将接近90%标普认为,公司将利用自身大规模的土地资源继续加速现金回笼速度,在必要时或将以牺牲利润率为代价。

 

标普预计,恒大集团2020-2022年的EBITDA将较2018年的峰值低10%-30%。尽管如此,随着更多项目交付带来收入增加,公司的EBITDA应能小幅增长约10%。公司的毛利润率或将从2019年的28%降至2020-2021年的23%-24%区间。但是,因公司专注于增加现金回笼,标普对其毛利润率预期仍可能面临下行风险。恒大集团的平均售价已回升至9000/平方米以上,但促销活动可能会改变这一趋势。

 

考虑到监管层控制开发商债务杠杆的态度,恒大集团至少有望部分完成缩减债务规模的目标。这将支撑标普所预期的小幅降低杠杆率的实现,尽管EBITDA走势不甚有利。标普预计公司2020-2021年的债务对EBITDA比率将在7-8倍区间,2019年为8倍。

 

恒大集团的子公司恒大地产的流动性和杠杆率走势与母公司相似。该境内房地产开发商在恒大集团债务中的占比约为70%,销售额和利润占比约为90%

 

恒大集团

负面展望反映出,标普预计恒大集团的流动性可能在未来6个月持续恶化,原因在于,该集团的短期债务不断激增,同时其或需偿还一部分将于20211月到期的战略投资。负面展望还反映出,由于恒大集团以牺牲盈利能力为代价来加速提升合同销售,因而其利润率可能大幅下降。

 

如果恒大集团的流动性未能得到改善,以致其流动性来源无法覆盖流动性开支,标普则可能下调其评级。如果恒大集团未能强化资本结构、并将信托贷款在内的短期融资占未偿债务的比重降至当前的约47%以下,或者公司未能进行非债务性融资,则可能出现前述情况。

 

如果标普认为恒大集团需要偿还大部分战略性投资,标普亦可能下调其评级。

 

如果恒大集团大规模举债融资拿地,或进行其它大型的非地产型投资,导致其债务对EBITDA比率恶化至8倍以上,且无改善迹象,标普则可能下调其评级。

 

如果出现以下情况,标普可能将其展望调整至稳定:

1 恒大集团通过延长债务到期期限改善资本结构,从而使其短期流动性来源对流动性开支的比率持续高于1倍;以及
2 恒大集团可能通过稳定平均售价使盈利能力企稳。同时,该集团还需减缓债务增长,使债务对EBITDA比率持续居于8倍以下。

 

恒大地产

恒大地产的负面展望反映母公司恒大集团的展望。恒大集团的负面展望反映出,标普预计其流动性可能在未来6个月持续恶化,短期到期债务激增,而且或需偿还A股战略投资。由于公司偏重增加合同销售额而导致利润率显著下降,因此其杠杆率可能进一步承压。

 

如果标普下调恒大集团的评级,则可能相应下调恒大地产的评级。

 

如果恒大地产对集团的战略重要性下降,同时,该公司的个体信用状况(SACP)恶化且弱于集团的SACP,标普亦可能下调其评级,但这种可能性很小。若恒大集团大幅减持对恒大地产的持股,并将战略重心转移至其它业务部门,同时恒大地产的杠杆率或流动性较当前的水平显著恶化,则可能出现前述情况。

 

如果标普将恒大集团的展望调整至稳定,则可能相应将恒大地产的展望调整至稳定。

 

天基控股

天基控股的负面展望反映母公司恒大地产的展望。同时,标普预计未来6个月内天基控股将保持其作为恒大地产核心子公司的地位。

 

如果标普下调恒大地产的评级,则可能相应下调天基控股的评级。

 

如果天基控股在集团内的战略重要性下降,同时,该公司的SACP恶化且弱于集团的SACP,标普亦可能下调其评级,但这种可能性很小。若恒大集团大幅减持对恒大地产的持股,并将战略重心转移至其它业务部门,同时恒大地产的杠杆率或流动性较当前水平显著恶化,则可能出现前述情况。

 

如果标普将恒大地产的展望调整至稳定,则可能相应将天基控股的展望调整至稳定。

 

2020年9月25日 12:07
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