现金回款率有所下滑但杠杆率稳健且强劲的销售表现可持续,惠誉授予时代中国美元票据BB-的最终评级

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来源:惠誉评级

惠誉评级已授予房企时代中国控股有限公司(时代中国,BB-/稳定)票息率10.95%、2020年到期的3亿美元高级票据'BB-'的最终评级。

该票据构成时代中国的直接、高级无抵押债务,因此其评级与时代中国的高级无抵押评级一致。惠誉是在收到与已收到文件相符的最终文件后授予该最终评级。最终评级与2018年11月18日授予的预期评级一致。

时代中国评级的支持因素在于,该公司业务规模大幅增长的同时财务状况未受负面影响。时代中国在广东省内快速扩张业务,同时将杠杆率保持在40%以下,EBITDA利润率约为20%。惠誉认为该公司强劲的销售情况和稳健的财务状况与'BB-'评级房企的水平相当。此外,惠誉预计时代中国在持续增长的过程中,将继续面临在广东省(该公司的核心市场)扩充土地储备的压力。

关键评级驱动因素

强劲的销售表现可持续:时代中国2017年合同销售额增长了42%至420亿元人民币,该公司2018年合同销售额目标为550亿元人民币, 平均售价为每平方米14,750元人民币。2018年前十个月时代中国的累计合同销售额同比增长51%至480亿元人民币,这主要受益于该公司售出总楼面面积39%的增长和平均售价8%的增长。时代中国计划在中期内实现1000亿元人民币的年销售目标,惠誉据此预计,未来三年该公司的销售额将继续快速增长

合资公司的贡献不断扩大:时代中国更多地通过合资的方式来扩大业务规模。惠誉估计2017年该公司的权益销售额降至报告销售总额的80%,并且预计该指标将保持在75%到80%。如果该指标表现低于惠誉的预期,则惠誉将考虑按比例合并时代中国合资公司及联营公司的部分。

旧改项目缓解拿地压力:惠誉预计,时代中国的可售资源仅能支持未来三年的销售需求,因此该公司面临扩充土地储备的巨大压力。但是,该公司争取旧改项目的努力或将一定程度地缓解其在土地拍卖中竞拍较贵地块的压力。时代中国在以低成本获得旧城改造项目(尤其是在广州市和佛山市)方面具有竞争优势,这有助于其控制土地成本和缓解拿地压力。

2018年6月末时代中国持有土地储备1800万平方米,其中33%位于该公司的核心市场广州市、佛山市及珠海市,另有三分之一位于广东省三线城市清远市。此外,时代中国已通过在三线城市扩充土地储备将其新购土地成本从2016年的每平方米5,367降至2018年上半年的每平方米3,623元人民币。2017年时代中国就涉及旧改用地总计1900万平方米的68个项目签订初步协议,其中560万平方米有望在2018年至2020年间转化成可售资源——该公司管理层计划于2018年完工120万平方米。

杠杆率稳健:调整合资公司和联营公司的投资及非控股股东的应收金额和应付金额后,2017年末时代中国的杠杆率(按净债务与调整后库存的比率计算)被控制在38%的水平。时代中国在业务扩张期间得以保持40%以下的杠杆率;惠誉预计,时代中国的杆率将随着该公司的继续扩张而上升,但仍应能保持在45%以下的水平。

现金回款率下滑:2017年时代中国的销售现金回款约为310亿元人民币,约为其报告合同销售额的75%,低于2016年及之前该公司85%的现金回款率水平,惠誉认为其原因在于始于2017年下半年的国内信贷收紧环境。信贷收紧可能令购房者获得住房抵押贷款的时间推迟,进而拖慢房企的现金回款速度。惠誉认为,在这种信贷环境下,时代中国在快速增长的同时要保持稳健的财务状况将受到更多挑战。

业务集中在广东省:时代中国是一家区域性房企,业务集中在中国南部的广东省。2018年上半年广州市、佛山市和珠海市共占该公司合同销售总额的83%,而2018年之前该比例更达85%以上。惠誉预计,时代中国将专注于在广东省内进行业务扩张且短期内不太可能向其他省份扩张。

评级推导摘要

2012年至2017年间时代中国的复合年增长率达45%以上,报告销售额超过400亿元人民币,与禹洲地产股份有限公司(BB-/稳定,销售额400亿元人民币)和中国奥园地产集团股份有限公司(BB-/正面,销售额460亿元人民币)等评级处于'BB'区间的房企水平相似,但高于当代置业(中国)有限公司(B+/负面,销售额220元人民币)等较低评级房企的水平。时代中国的杠杆率在该公司业务规模大幅扩大和可售资源大幅增长时期保持在40%以下的水平,与类似评级的房企的杠杆率水平相当。

(1811222039)

2020年1月25日 13:53
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